Στον κατάλογο των πιο προηγμένων οικονομιών του πλανήτη εντάσσεται και ένα κράτος που προσελκύει ολοένα και περισσότερο το ενδιαφέρον της παγκόσμιας κοινότητας, τα τελευταία χρόνια: ο Καναδάς. Το κράτος του Καναδά αποτελούσε ανέκαθεν μια υπολογίσιμη πολιτική και οικονομική δύναμη στο διεθνές προσκήνιο, λόγω της έκτασής του (κατέχει τη δεύτερη μεγαλύτερη γεωγραφική επικράτεια μετά τη Ρωσία), αλλά και της αλματικής του προόδου του σε όλους τους τομείς. Σήμερα, εντάσσεται στις 10 πλουσιότερες χώρες του κόσμου, διαθέτοντας ένα ΑΕΠ της τάξης άνω των δύο τρις δολαρίων, ενώ σημειώνει και εκθετική πληθυσμιακή αύξηση, αριθμώντας περίπου σαράντα εκ. κατοίκους.

Παρότι πρόκειται για ένα πολύ εύρωστο κράτος, αυτό δεν σημαίνει ότι βρίσκεται στο απυρόβλητο οικονομικών ζητημάτων. Ήδη από το 2002, ο Καναδάς βρίσκεται στο επίκεντρο μιας διαρκώς αυξανόμενης μεσιτικής κρίσης. Η κρίση αυτή πηγάζει από διαφορετικούς παράγοντες και πλήττει σοβαρά την “τσέπη” και την καθημερινότητα του μέσου Καναδού πολίτη. Περί τίνος όμως πρόκειται και πώς επηρεάζει σήμερα την κοινωνικοοικονομική πραγματικότητα της χώρας;

Το πρόβλημα αφορά ακριβώς στην έλλειψη διαθεσιμότητας κατοικιών σε τιμές προσιτές για τους μεσοαστούς, αλλά  ακόμη και για τους πιο εύρωστους οικονομικά, πολίτες. Το μεγαλύτερο ζήτημα συναντάται στις μεγαλουπόλεις του Καναδά, όπως το Τορόντο, την Οτάβα και το Μόντρεαλ, εκεί δηλαδή, όπου η ζήτηση για αγορά και ενοικίαση σπιτιών χτυπάει «κόκκινο». Συγκεκριμένα, η μέση τιμή ενός ακινήτου προς πώληση αγγίζει τα 750.000 καναδικά δολάρια, ενώ προς ενοικίαση τα 2.385 ανά μήνα, όταν την ίδια στιγμή ο μέσος ετήσιος καναδικός μισθός εγγίζει τα 63.000 δολάρια. Η δυσαναλογία αυτή αποδεικνύει ότι πρόκειται για ένα σύνθετο και πολύπλευρο ζήτημα. Από πού, λοιπόν, πηγάζει;

Καταρχάς, ένα βασικό θέμα αφορά τον τρόπο απόκτησης ενός ακινήτου. Για να μπορέσει ένας Καναδός πολίτης να αγοράσει ένα νέο σπίτι, χρειάζεται οπωσδήποτε μια πηγή χρηματοδότησης, αφού είναι σχεδόν πρακτικά αδύνατο να εξασφαλίσει με άλλο τρόπο την πληρωτέα αξία του. Ο πιο συνήθης τρόπος είναι φυσικά ο δανεισμός από τράπεζα. Το στεγαστικό δάνειο υποχρεούται ο πολίτης να το αποπληρώσει στην τράπεζα, εντός ενός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος, καταβάλλοντας μάλιστα και επιπλέον τόκους βάσει του επιτοκίου (δηλ. ενός ποσοστού) που έχει ορίσει η ίδια η τράπεζα. Μάλιστα, για να μπορέσει η τράπεζα να εξασφαλίσει την απαίτηση της αυτή για επιστροφή του δανείου που παρείχε, θέτει σε υποθήκη το εν λόγω ακίνητο. Οι καναδικές τράπεζες προσέφεραν μέχρι και σήμερα στεγαστικά δάνεια με πολύ χαμηλά επιτόκια, παρέχοντας με αυτόν τον τρόπο κίνητρα στους πολίτες να προβούν σε δανεισμό για την αγορά νεών κατοικιών. Τα επιτόκια αυτά, μάλιστα, είναι πλέον μονοψήφια, σε αντίθεση με τις δεκαετίες του ’80 και του ’90, όπου άγγιζαν διψήφιους αριθμούς. Σύμφωνα με την Τράπεζα του Καναδά, σήμερα το ποσοστό αυτό βρίσκεται στο 4,75%.

Τι σημαίνει, όμως, πρακτικά αυτό; Με τα τόσο χαμηλά επιτόκια, οι καναδικές τράπεζες προσφέρουν κίνητρα στους καναδούς πολίτες να αγοράζουν σπίτια, τα οποία είναι πολύ ακριβότερα από αυτά που μπορούν πράγματι να ξεχρεώσουν. Έτσι, επειδή ακριβώς δεν μπόρεσαν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους, παρατηρήθηκε το φαινόμενο της υπερβολικής συσσώρευσης «κόκκινων δανείων». Το χρέος αυτό άγγιζε κατά το 2020, τα 1,7 τρις καναδικά δολάρια, σύμφωνα με δεδομένα της Τράπεζας του Καναδά.

Το ζήτημα, όμως, αυτό δεν απαντά στο κατεξοχήν ερώτημα που τίθεται: γιατί είναι τόσο ακριβά τα καναδικά σπίτια;

Ένας βασικός λόγος είναι έλλειψη διαθεσιμότητας ακινήτων προορισμένων για χρήση ως κατοικίες. Με άλλα λόγια, ο Καναδάς δεν έχει χτίσει αρκετά σπίτια. Φυσικά, αυτό δε σημαίνει ότι το κράτος δεν έχει τους πόρους, τον εξοπλισμό ή τον χώρο για οικοδομήσει νέα κτίρια. Αντιθέτως, όπως ειπώθηκε, αποτελεί τη δεύτερη μεγαλύτερη σε έκταση χώρα παγκοσμίως, ενώ διαθέτει και όλη την απαραίτητη οικονομική ευρωστία για να επενδύσει σε νέες υποδομές. Παρόλα αυτά, το 66% των Καναδών ζει κοντά στα νότια σύνορα της χώρας και πάνω από το 50% αυτών, γύρω από τις λίμνες που συνορεύουν με τις ΗΠΑ. Επειδή ακριβώς οι βόρειες εκτάσεις της χώρας καλύπτονται είτε από μια αχανή τούνδρα είτε από πυκνή δασική βλάστηση, το οικονομικό ενδιαφέρον των πολιτών επικεντρώνεται στις νότιες εύφορες και οικονομικά ανεπτυγμένες εκτάσεις. Επομένως, το γεωγραφικό εύρος της κατασκευής στενεύει σε τεράστιο βαθμό συγκριτικά με το μέγεθος της χώρας. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την κουλτούρα του μέσου Καναδού, ο οποίος επιθυμεί ευρύχωρες και υπερμεγέθεις μονοκατοικίες, δεν ευνοεί την πρόοδο ενός πλάνου κατασκευής κατοικιών, με άνεση.

Εκτός αυτού, μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζει η δημογραφική πρόοδος του κράτους. Οι μητροπόλεις του Καναδά και ιδιαίτερα το Τορόντο, βρίσκονται ανάμεσα στις πιο ραγδαία αναπτυσσόμενες πόλεις της αμερικανικής ηπείρου, ως προς τον πληθυσμό τους. Για παράδειγμα, από το 2017 μέχρι το 2018, ο πληθυσμός του Τορόντο αυξήθηκε κατά 77.000 κατοίκους. Παρόλα αυτά, δεν ακολουθήθηκε η ίδια πρόοδος στον τομέα της κατασκευής νέων και οικονομικών ακινήτων, το οποίο μάλιστα έπεσε κατά 24%, την ίδια περίοδο, σύμφωνα με δεδομένα της Εταιρίας Υποθηκών και Κατοικιών του Καναδά (Canada Mortgage and Housing Corporation). Αντίστοιχη αλματική αύξηση, σημειώνεται φυσικά και στο σύνολο του καναδικού πληθυσμού, η οποία μπορεί να αγγίξει και το ένα εκ. επιπλέον κατοίκους κάθε έτος.

Βέβαια, ο Καναδάς αποτελεί και έναν πολύ δημοφιλή πόλο έλξης για οικονομικούς μετανάστες και αλλοδαπούς φοιτητές. Μεταξύ της περιόδου 2016-2019, η χώρα δέχτηκε περίπου ένα εκ. νέους μόνιμους κατοίκους, ενώ το 2019, δέχτηκε περίπου 400.000 νέους φοιτητές στις ακαδημαϊκές της εγκαταστάσεις. Σαφώς και η πανδημία δεν έλυσε την ουσία του προβλήματος, παρότι περιόρισε την εισροή νέων κατοίκων. Φυσικά, όλοι αυτοί διεκδικούν ένα μέρος της «πίτας» των διαθέσιμων κατοικιών και διογκώνουν σημαντικά τη ζήτηση ακινήτων, με αποτέλεσμα να αυξάνονται ακόμα περισσότερο οι τιμές τους, και ιδιαίτερα στις μεγαλουπόλεις. Μάλιστα, οι βλέψεις των μεταναστών είναι να ενοικιάσουν προσωρινά ένα ακίνητο μέχρι να μπορέσουν να το αγοράσουν κα να εγκατασταθούν μόνιμα.

Επιπλέον, τεράστια σημασία στην κρίση αυτή έχουν και τα ποιοτικά στοιχεία των ενδιαφερόμενων αγοραστών νέων κατοικιών. Η πλειοψηφία των καναδών πολιτών βρίσκεται στην ηλικία αιχμής των 25-35 ετών. Διανύουν, λοιπόν, μια ηλικιακή περίοδο όπου κεντρική επιθυμία τους γίνεται σταδιακά η συμβίωση, ο γάμος και η δημιουργία οικογένειας. Αυτή η επιθυμία συνοδεύεται και από την ανάγκη για ένα κατάλληλο περιβάλλον, μια ευρύχωρη κατοικία και μια φιλήσυχη περιοχή, απομακρυσμένη από τα θορυβώδη αστικά κέντρα. Έτσι, επειδή οι ιδιώτες επενδυτές και το καναδικό κράτος ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε νέες κατοικίες στις μητροπόλεις αφού εκεί υπάρχει η μεγαλύτερη ζήτηση, δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις ανάγκες της συγκεκριμένης κατηγορίας πολιτών. Με άλλα λόγια, όσα σπίτια χτίζονται δεν φαίνεται να είναι τα κατάλληλα για να εξυπηρετήσουν τις νέες οικογένειες, ενώ όσα ευρύχωρα σπίτια υπάρχουν, είτε είναι υπερβολικά υπερτιμημένα, είτε έχουν καταληφθεί από τον αυξανόμενο πληθυσμό των πολιτών ηλικίας άνω των 60 ετών.

Δημιουργείται, λοιπόν, ένα δίπολο δύο εντελώς διαφορετικών ειδών κατοικίας στον Καναδά. Από τη μία, συναντάμε τις τεράστιες και οικονομικά απρόσιτες οικίες σε πολύ απομακρυσμένες περιοχές και από την άλλη, τις στενόχωρες και εξίσου ακριβές κατοικίες στο κέντρο των μεγαλουπόλεων, οι οποίες τίθενται συχνά προς ενοικίαση. Εμφανίζεται, έτσι το φαινόμενο του “missing middle”, της έλλειψης δηλαδή μιας ενδιάμεσης κατηγορίας ακινήτων, ιδανικής για μια νέα οικογένεια.

Ωστόσο, ούτε η κατασκευή ακόμη περισσότερων κατοικιών από μόνη της δεν είναι ικανή να επιλύσει το πρόβλημα. Γιατί; Επειδή τα ακίνητα αποτελούν την ασφαλέστερη και πιο κερδοφόρα επένδυση που μπορεί κανείς να προβεί. Η προοπτική της αγοράς ακινήτου για εμπορικούς λόγους και όχι με σκοπό την ιδιοκατοίκηση είναι πολύ διαδομένη και στον Καναδά. Σύμφωνα με δεδομένα του 2020 από την Τράπεζα του Καναδά, τουλάχιστον το 20% των διαθέσιμων ακινήτων στη χώρα έχουν αποκτηθεί για λόγους καθαρά κερδοσκοπικούς. Με άλλα λόγια, καναδοί και ξένοι επενδυτές αγοράζουν τα ακίνητα και είτε τα μεταπωλούν σε πολύ υψηλότερες τιμές, είτε τα διαθέτουν προς ενοικίαση, είτε τα διατηρούν χωρίς να τα διαθέτουν στην αγορά, είτε τα αξιοποιούν για βραχυχρόνια μίσθωση. Και για τις τέσσερις αυτές περιπτώσεις τίθενται στο προσκήνιο βασικές ανησυχίες.

Αρχικά, η ύπαρξη αυτής της κατηγορίας των επενδυτών είναι ικανή να οδηγήσει στη μαζική διόγκωση των τιμών. Μάλιστα, αρχίζουν να αναδύονται σε μεγάλο βαθμό εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητα, κεφάλαια μεσιτικών επενδύσεων (real estate investment trusts), καθώς και επιχειρήσεις στον τομέα της ενοικίασης ακινήτων σε οικογένειες. Όλες αυτές οι οντότητες έχουν αποκτήσει ισχυρή επιρροή στον χώρο της μεσιτείας και μπορούν, συλλογικά, να καθορίσουν τις αυξομειώσεις των τιμών. Αυτές, λοιπόν, θα επενδύσουν σε κάθε είδος κτιρίου, το οποίο θα ανακαινίσουν, θα χωρίσουν περαιτέρω ή θα διευρύνουν, προκειμένου να καταστεί πιο κερδοφόρο. Φυσικά, η διαδικασία αυτή αυξάνει ακόμα παραπάνω την τιμή των διαθέσιμων κατοικιών.

Παράλληλα, μεγάλο κίνδυνο για την προσφορά ακινήτων αποτελούν εκείνα τα σπίτια που ναι μεν έχουν αγοραστεί αλλά δεν αξιοποιούνται με κανέναν τρόπο. Για παράδειγμα, στο Βανκούβερ θεωρείται ότι υπήρχαν πάνω από 65.000 τέτοιοι χώροι κατά το 2021. Μια τέτοια επιλογή δυσχεραίνει την κατάσταση και αποδεικνύει ότι οι ιδιοκτήτες-επενδυτές αναμένουν την πιο κερδοφόρα “στιγμή” για να διαθέσουν το ακίνητο στη στην αγορά.

Την πιο μεγάλη “μάστιγα” για την μεσιτική βιομηχανία, ωστόσο, αποτελούν οι συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων μικρής διάρκειας, αλλά και η μετατροπή τους σε καταλύματα ανάλογης χρήσης. Επειδή ακριβώς αποτελούν τις πιο επικερδείς επιλογές μεταχείρισης μιας κατοικίας είτε από μια επιχείρηση είτε από έναν ιδιώτη επενδυτή, συναντώνται ολοένα και περισσότερο στην πράξη. Μάλιστα, σύμφωνα με έρευνες του 2019 από το καναδικό πανεπιστήμιο McGill, τα καταλύματα προς βραχυχρόνια μίσθωση έχουν αφαιρέσει από τη διαθεσιμότητα πωλήσεων ή μακροχρόνιας ενοικίασης, πάνω από 30.000 ακίνητα σε τρεις καναδικές μεγαλουπόλεις. Όταν η πλειονότητα των ντόπιων Καναδών αναζητά μια μόνιμη ή τουλάχιστον πιο σταθερή κατοικία, είναι ολοφάνερο το πλήγμα που υφίσταται η χώρα στο σύνολο της.

Επομένως, ακόμη κι αν οι καναδικές κυβερνήσεις επενδύσουν κεφάλαια  σε νέους ουρανοξύστες, πολυκατοικίες και μονοκατοικίες, το πρόβλημα της μόνιμης κατοικίας δε θα λυθεί, αν τα νέα αυτά διαμερίσματα πέσουν κατευθείαν στα χέρια επενδυτών. Υπό την πρωθυπουργία του Justin Trudeau, ισχύει από την 1η Ιανουαρίου του 2023 ένας νέος νόμος που απαγορεύει σε ξένους επενδυτές, την αγορά καναδικών ακινήτων για τουλάχιστον δύο χρόνια από την κατασκευή τους. Αυτή η νομοθετική επιλογή αμφισβητείται κατά πόσο είναι αποτελεσματική, αφού το πρόβλημα δεν πηγάζει μόνο από ξένες επενδυτικές επιχειρήσεις, αλλά και από εγχώριες.

Ποιες λύσεις προτείνουν οι ειδικοί για την αντιμετώπιση της μεσιτικής κρίσης του Καναδά;

Μία κεντρική λύση που ενθαρρύνουν τόσο το Συντηρητικό όσο και το Φιλελεύθερο κόμμα του Καναδά, είναι η απόδοση περισσότερης ελευθερίας κινήσεων στις καναδικές περιφέρειες. Αν αποκτήσουν τέτοια ευχέρεια οι καναδικές περιφέρειες, όπως το Οντάριο, το Κεμπέκ και η British Columbia, θα μπορέσουν να ορίζουν οι ίδιες τους όρους κατασκευής κτιρίων εντός της επικράτειας τους και να επιλέγουν το ύψος και τις προδιαγραφές τους. Αν και σήμερα οι περιφέρειες έχουν ένα μεγάλο μέρος της ελευθερίας να καθορίζουν τις πολεοδομικές τους ζώνες, αλλά και σημαντικούς όρους κατασκευής κτιρίων, η διαχείριση των βασικών κονδυλίων ανήκει στην κεντρική ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Αυτό που χρειάζεται, λοιπόν, είναι ευρύτερη οικονομική στήριξη στις περιφέρειες και μεγαλύτερη ευχέρεια προσδιορισμού των όρων δόμησης, έτσι ώστε να χτιστούν ευμεγέθεις πολυκατοικίες και βιώσιμες πόλεις και γειτονιές.

Ειδική μεταχείριση χρειάζεται και η περίπτωση των αλλοδαπών φοιτητών που εγκαθίστανται στον Καναδά για σπουδές. Επειδή ακριβώς ο αριθμός τους καθίσταται με την πάροδο του χρόνου ολοένα και μεγαλύτερος και άρα οι ανάγκες για την φιλοξενία τους μεγεθύνονται επίσης, οι καναδικές κυβερνήσεις πρέπει να επενδύσουν στην κατασκευή φοιτητικών και ακαδημαϊκών εστιών. Με αυτόν τον τρόπο θα αποδεσμευτεί ένα μεγάλο μέρος της ζήτησης νέων κατοικιών, οι οποίες θα προορίζονται πλέον μόνο για τις νέες οικογένειες.

Μια ακόμη εναλλακτική μέθοδος που υποστηρίζουν ορισμένοι ειδικοί αποτελεί η ενοικίαση ή πώληση ορισμένων μερών ενός οικοπέδου ή μιας κατοικίας. Αυτή η πρακτική εφαρμόζεται ήδη στην Ευρώπη και έχει μεγάλη απήχηση. Σε μια χώρα όπως ο Καναδάς, όπου κυριαρχεί η κουλτούρα της μεγάλης, υπερμεγέθους κατοικίας, η μέθοδος αυτή θα ήταν πολύ επικερδής για τις οικογένειες που είτε αναζητούν ένα σπίτι, είτε έχουν αγοράσει ένα σπίτι και κινδυνεύουν να το χάσουν λόγω της υποθήκης. Για παράδειγμα, είναι δυνατόν να υπενοικιάσουν σε φοιτητές ένα δωμάτιο του σπιτιού τους και σε μια οικογένεια έναν ολόκληρο όροφο. Έτσι και οι δύο πλευρές επωφελούνται και επιλύεται, έστω και προσωρινά, ένα μεγάλο μέρος της κρίσης.

Συνίσταται, φυσικά, να τεθεί με νόμο ένα πλαφόν στη δυνατότητα αγοράς σπιτιών αναλογικά με το ετήσιο εισόδημα μιας οικογένειας. Η αποτελεσματικότερη λύση θα ήταν η κάθε οικογένεια να μπορεί να αγοράσει ένα σπίτι μέχρι τρείς φορές το ετήσιο budget της. Για παράδειγμα, αν το εισόδημά της αγγίζει τα 100.000 δολ. το χρόνο, το σπίτι που θα θέλει να αγοράσει δε θα πρέπει να ξεπερνάει τα 300.000 δολάρια. Αυτή η νομοθετική επιλογή θα μπορούσε να ελέγξει σε σημαντικό βαθμό της “επιπόλαιες” ενέργειες των Καναδών και να περιορίσει σημαντικά το πρόβλημα των «κόκκινων δανείων», που προκύπτουν από την αδυναμία αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων. Παρόλα αυτά, η αναλογία 3:1 στη σχέση τιμής κατοικίας και  εισοδήματος θα ήταν μια λύση υπερβολική και πολιτικά ζημιογόνα, αν σκεφτεί κανείς ότι σήμερα η πλειοψηφία των Καναδών έχει ένα σπίτι μέχρι και εφτά φορές το εισόδημά της. Σε κάθε περίπτωση, απαιτεί ιδιαίτερη επιμέλεια ένα τέτοιο ζήτημα.

Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι και η Τράπεζα του Καναδά έχει προβεί σε ορισμένες ενέργειες για να εξισορροπήσει την κατάσταση. Έχει επανειλημμένα τονίσει την κρισιμότητα των «κόκκινων δάνειων» που διαρκώς διευρύνονται. Παράλληλα, επεμβαίνει και ρυθμίζει τα ποσοστά των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια των τραπεζών έτσι ώστε να κρατήσει στον πληθωρισμό σε χαμηλά και σταθερά επίπεδα. Μάλιστα, αυξάνει πολλές φορές αυτά τα επιτόκια, έτσι ώστε να αποθαρρύνει τους πολίτες από το να προβούν σε αγορές βιαστικές και υπέρογκες.

Όπως φαίνεται, λοιπόν, ακόμη και τα πιο ισχυρά κράτη μπορούν να βρεθούν στο επίκεντρο κρίσεων, όπως αυτή του Καναδά. Για να λυθεί ένα πρόβλημα δεκαετιών, όπως αυτό, χρειάζεται συντονισμένη και μακροσκοπική δράση από τις κυβερνήσεις και όχι περιοδικά μέτρα. Τα αποτελέσματα της κρίσης φαίνονται στον αυξανόμενο αριθμό των πολιτών που καταλήγουν στους δρόμους σε μεγαλουπόλεις όπως το Τορόντο. Και επειδή ακριβώς, μιλάμε για ένα από τα πιο σημαντικά ανθρώπινα αγαθά και δικαιώματα, δηλαδή αυτό της διαμονής, δεν πρέπει κανείς να αδιαφορεί.

Συντάκτης: Γιώργος Λυμπέρης

Πηγές:

Οι απόψεις που αναφέρονται στο κείμενο είναι προσωπικές του αρθρογράφου και δεν εκφράζουν απαραίτητα τις θέσεις του What Politics Means και της συντακτικής ομάδας.
Απαγορεύεται η αναδημοσίευση του άρθρου από άλλες ιστοσελίδες χωρίς άδεια του What Politics Means. Επιτρέπεται η αναδημοσίευση των δύο έως τριών πρώτων παραγράφων με την προσθήκη ενεργού link για την ανάγνωση της συνέχειας στο What Politics Means. Οι παραβάτες θα αντιμετωπίσουν νομικά μέτρα.